[스크랩] 단독주택 투자 상식

단독주택 투자 상식

단독주택은 대지와 건물이 합하여 주거공간을 형성하고 있으며, 대지나 건물 모두 상호 비교가 어려운 것으로 투자 시에는 아파트보다 종합적인 점검이 필요한 것으로, 투자 시 점검해야 할 점을 구분하여 알아보겠습니다.

　

1. 단독주택 건물의 점검

대부분의 아파트는 전문건설회사가 짓는데 반해 단독주택은 개인이나 소규모 건축업자가 건축한 경우가 대부분이므로, 단독주택을 구입 때에는 해당 주택의 구조와 하자여부 등에 대한 보다 세심한 주의와 점검이 필요합니다.

먼저 단독주택의 구조를 점검할 때 특히 주의해야 할 점은 꼭 필요한 방과 기타 공간이 구성돼 있는가의 여부와, 세를 놓을 수 있는 구조이며, 세를 놓을 경우 세대별 프라이버시는 지켜지는가의 여부 등입니다. 또한 부엌과 정원, 그리고 보일러실 등 주부 공간들 사이의 이동거리가 너무 멀지 않은가의 여부, 그리고 각방의 방향은 적당한가의 여부와 가구의 운반과 배치가 용이한가의 여부 등을 점검해야 합니다.

두번째로, 주택의 질적 수준에 대해서는, 외관은 화려하나 내부는 엉성하지 않는가의 여부와 소규모 건축업자가 영리만을 위해 건축한 집인가, 아니면 건축주가 직접 지은 집인가의 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 방수문제 등 눈에 보이는 하자는 없는가 확인하고, 방음과 방습, 그리고 단열성능은 우수한가의 여부를 확인합니다.

아울러 주위 건물과 적당히 떨어져 일조권과 통풍, 그리고 환기에 어려움이 없는가의 여부와, 주택의 증축이나 개축이 용이할 만큼 기초가 튼튼한가의 여부, 상하수도 시설의 구비여부, 그리고 과거에 살던 사람들이 수선이나 보수를 어느 정도 했는가의 여부 등을 살펴봐야 합니다.

특히, 벽지 길게 찢어져 있거나, 문이나 창문이 잘 잠기지 않고 여닫기가 어려운 경우, 화장실이나 욕실 등 물기가 많은 곳의 타일이 많이 깨진 경우, 집 주변의 보도가 가라앉거나 지하매설관이 손상되어 상하수도관이 새고 있는 경우, 인접한 가로수가 기울거나 옹벽에 균열이 있는 경우에는 건물 자체가 부실할 가능성이 높으므로 전문가의 도움을 받아 면밀히 점검한 후 구입을 결정해야 합니다.

세번째로 우리 가족이 살기에 적정한 면적인가를 살펴보아야 합니다. 주택의 면적은 구·시·군청에서 발급하는 건축물관리대장에 잘 나타나 있습니다. 주택건물은 통상 가족 1인당 네평 내지 다섯평 정도면 거주에 어려움이 없으나, 점차 주거공간의 소비성향이 높아지는 것을 감안하는 것이 좋습니다. 다만, 주택 구입 시 융자를 받기 위해서는 주택면적에 제한이 있음을 주의해야 합니다.

2. 단독주택 대지의 점검

단독주택은 독립된 대지와 건물로 구성된 것이나, 대지 가격의 비중이 건물가격에 비해 높게 산정됩니다. 따라서 대지에 대해서는 보다 세밀한 점검이 뒤따라야 하는 것으로, 단독주택을 구입할 때 소홀하기 쉬운 부분을 설명하겠습니다.

먼저 대지의 경우 주택건축면적의 3배 이상 또는 연면적의 2배 이상이면 최적의 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 또한 대지는 남쪽으로 5도 정도 경사진 것이 좋습니다. 또한, 주택을 거래할 때 가끔 실제면적과 등기부상면적이 틀려 분쟁이 발생되는 경우도 있으므로, 계약서를 작성할 때는 실제 면적을 기준으로 하며, 평당 얼마에 거래하는 가를 반드시 명시하는 것이 좋습니다.

두번째로 이웃집과의 경계선을 확실하게 알아야 합니다. 간혹 오래된 주택의 경우이웃집의 대지를 침범하여 건축된 경우가 있습니다. 이런 경우는 물론이고 반대로 구입할 주택의 대지를 이웃집이 침범한 경우에도, 매도자와 함께 이웃집 소유자를 방문하여 침범한 부분에 대한 처리관계를 확정지어야 합니다.

세번째로 대지의 접면도로는 반드시 4m 이상이어야 하며, 6m 소방도로에 접한 것이 좋습니다. 그러나 너무 넓은 간선도로에 접한 경우 소음과 먼지, 매연의 피해가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

네번째로 증축이나 개축이 어렵지 않은가를 알아봐야 합니다. 도시지역에서는 도시계획법상 용도지역과 지구에 따라 건축이 불가능하거나 까다로운 조건이 붙는 경우가 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 반드시 토지이용계획확인원을 발급받아 관계 전문가에게 상의하는 것이 좋습니다.

 

3. 주변지역 점검사항

먼저, 도로나 교통조건 등을 고려해야 합니다. 일반적으로 초등학교의 통학거리는 도보로 15분 정도, 중·고등학교는 30분, 대학교는 승차시간을 합하여 1시간 이내가 적당합니다. 또한 도로는 집 앞까지 자동차가 진입 할 수 있어야 합니다.

두번째로, 인근지역의 생활편의를 위한 상가나 공공시설 등의 정비상태를 점검해야 합니다. 특히, 초등학교 등 교육시설과 병원과 같은 의료시설, 기타 문화시설과 구매시설 등 가족생활에 필수적인 시설들이 주변에 어느 정도 정비되어 있어야 하며, 가능한 한 도보로 통행이 가능한 거리(700미터 내외)에 위치해야 합니다.

마지막으로, 공해시설이나 위험시설, 혐오시설, 유흥가 등이 있는지 살펴봐야 하며, 고압선이 통과하는 집은 잘 팔리지 않으므로 유의해야 합니다. 최근 들어 우리나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있는 것을 감안하여 사회적 환경도 알아봐야 합니다. 그 지역 주민들의 직업이나 지위, 소득수준 등은 그 지역의 사회적 환경의 질에 상당한 영향을 미치게 됩니다. 기타 경사지에 축대를 쌓아 건축한 대지의 경우에는 축대 붕괴의 위험성을 점검해야 하며, 후미진 위치에 있는 주택의 경우에는 범죄 발생의 가능성을 점검해야 합니다.

※ 참고 : 주변지역에 대한 점검사항들은 제2강 아파트투자상식 중 "좋은 아파트단지 선택" 부분을 참조하시기 바랍니다.

　

4. 단독주택용지 구입 시 주의사항

단독주택용지를 구입할 경우에는 반드시 등기부등본과 토지대장, 지적도와 토지이용계획확인원을 발급받아야 합니다. 이들 대장에는 해당토지의 위치, 면적, 권리관계, 토지의 형태 등 기본적인 사항과 주택건축의 제한사항들이 자세히 기록되어 있습니다. 특히 구·시·군청에서 발급하는 토지이용계획확인원에는 건축 전에 반드시 알아야 할 도로관계나 건축제한 관계들이 명시되어 있습니다.

두번째로, 해당 대지의 면적이나 방향 등을 살펴보아야 합니다. 일반적으로 단독주택용지는 건물의 2배 내지 3배정도가 적당하며, 대부분의 주택용지는 60∼70평 정도입니다. 기타 일조권, 계절풍 등을 감안해서 약간 높은 언덕에 위치한 것이 최상의 것으로 알려져 있으며, 이때 대지는 남측으로 5-6도 정도 경사진 것이 가장 좋습니다.

주택용지의 접면도로는 남측에 있는 경우 햇볕이 잘 들어와 좋기는 하나 소음이나 먼지로 인해 생활에 불편이 있을 수 있습니다. 기타 접면도로의 향은 동측, 서측, 북측의 순서로 선호도가 다르게 나타납니다.

주택용지로서의 대지는 정사각형이 무리가 없으며, 웬만한 직사각형도 괜찮은 편입니다. 만약 대지의 넓이가 작은 경우라면 동서로 긴 것이 각 방마다 통풍과 일조권 측면에서 유리하고, 대지가 큰 경우에는 남북방향으로 긴 것이 아름다운 정원을 만들 수 있어서 좋습니다.

세번째로 주택용지는 주택이 건축되어야 하므로 지반이 튼튼해야 합니다. 지반이 확실하지 않으면 건축한 다음에 지반침하가 되는 경우가 있어 집이 기울거나 벽에 균열이 생길 염려가 있습니다. 특히 호수나 바다 등 수면을 매립한 택지에는 이러한 점에 더욱 주의해야 하며, 쓰레기를 매립해서 조성한 곳은 피하는 것이 좋습니다.

　

5. 기타 점검사항

상당수의 단독주택은 전세 입주자가 거주하고 있습니다. 만약, 구입할 주택 전세입주자가 있으면 집주인의 말만 믿지 말고 세입자들을 직접 만나, 전세기간이나 금액과 전세조건 등을 반드시 확인하고, 세입자의 처리문제도 거래 계약서에 명시해야 합니다. 또한 정원수와 정원석, 샹들리에 등 고가의 시설물이 있는 경우 소유관계를 거래이전에 명확히 하는 것이 좋습니다.

과거 IMF 시작부터 1년여 기간동안 가격이 폭락한 부동산 중 아파트의 경우에는 대부분 가격이 회복되었으나, 단독주택은 아직도 회복되지 않고 있으며, 특히 다가구 형태로 건축된 단독주택은 많은 물량이 시장에 매물로 나와 있으나 실수요자들이 많지 않은 실정입니다.

이와 같이 단독주택은 아파트에 비해 환금성이 낮으며, 부동산 경기가 회복되더라도 가장 먼저 아파트 가격이 상승한 이후에 뒤따라 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 단독주택에 투자를 할 경우에는 전체 부동산 경기의 흐름을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 대부분 단독주택에 대한 수요자들은 아파트 가격이 지속적으로 상승할 경우 상대적으로 낮은 단독주택을 찾는 사례가 많은 점을 감안해야 합니다.

출처 : 부동산정보( 재건축 재개발 세무 현공풍수)

글쓴이 : MBC공인 원글보기

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